《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則（試行）》已經(jīng)市政府四屆七十九次常務(wù)會議審議通過，于2021年1月5日印發(fā)施行。

一、起草的背景

我市于2002年開展住宅專項維修資金統(tǒng)一歸集、管理、使用工作，2002年由市建設(shè)局、市財政局印發(fā)了《隨州市住宅共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理實施細則》，2007開始執(zhí)行的是國家住建部、財政部發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》，未出臺住宅專項維修資金管理的地方規(guī)范性文件。為解決維修資金歸集不到位、無專戶銀行管理、保值增值不到位、增值收益未分配到戶、使用效率低、分攤方式不明確、監(jiān)督懲戒手段缺乏等問題，依據(jù)《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》建設(shè)部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，并參考武漢市、黃石市等地辦法，市住建局代政府起草了《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則》（代擬稿）。2019年4月至2020年12月，市住建局先后多次組織專家論證、集體討論，7次征求市政府各相關(guān)部門、各縣市區(qū)住建局、城區(qū)各辦事處及部分小區(qū)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會及法律事務(wù)所意見，修改完善后在市政府網(wǎng)站再次公開征求意見。

《細則》的出臺，旨在加快推進我市住宅專項維修資金管理體制改革，進一步規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、使用、管理，以確保資金安全，提高增值效益，真正使住宅專項維修資金成為我市住宅工程的“養(yǎng)老金”和“醫(yī)療金”。

二、主要內(nèi)容

《細則》共五章二十八條。

（一）總則。主要明確《細則》的制定依據(jù)、適用范圍、相關(guān)定義、基本原則和管理職責。住宅專項維修資金，是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。保修期內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造由開發(fā)建設(shè)單位承擔。強調(diào)了住宅共用部位、住宅共用設(shè)施設(shè)備的共有性，是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位；由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。

（二）交存。主要規(guī)定必須交存的范圍、標準、時間節(jié)點，不及時交存的處理辦法、專戶銀行的選擇、業(yè)主大會自主管理的劃轉(zhuǎn)程序及劃轉(zhuǎn)后的管理規(guī)定、賬戶余額不足30%續(xù)交規(guī)定等。

1、交存標準。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建安造價的5%。考慮到疫情對經(jīng)濟社會的影響，此次文件出臺沒有對標準進行調(diào)整，執(zhí)行的仍是2009年交存標準，即：高層和別墅50元/㎡，小高層房屋39元/㎡，多層房屋28元/㎡；售后公有住房的首期住宅專項維修資金，業(yè)主按房改成本價的2%交存，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

2、交存時間。商品住宅的業(yè)主在辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金，也可由開發(fā)建設(shè)單位代為足額繳納維修資金。合同已備案，未交存首期住宅專項維修資金的，在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)前交存。商品住宅采取預(yù)售的，房屋已出售未備案且未交存首期住宅專項維修資金的，在撤銷商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)督促業(yè)主補交，業(yè)主也可委托開發(fā)建設(shè)單位代交。

3、對未交存業(yè)主的處理規(guī)定。未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購房人。業(yè)主拒不交存首期住宅專項維修資金的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制，也可由業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人依法對其提起訴訟或依約定申請仲裁。

4、選聘專戶銀行實行分戶管理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同財政部門，通過公開招標擇優(yōu)確定住宅專項維修資金專戶管理銀行，并向社會公布。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶管理銀行提供的住宅專項維修資金服務(wù)事項及服務(wù)內(nèi)容進行約定。商品住宅按房屋戶門號設(shè)分戶賬；售后公有住房住宅按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，業(yè)主按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

5、業(yè)主大會要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金自行管理的規(guī)定。應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

6、資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的續(xù)交規(guī)定。①住宅專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構(gòu)向業(yè)主委員會或物業(yè)公司出具《住宅專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府；業(yè)主委員會或物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置告示，并在10日內(nèi)通知需要續(xù)交的業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入住宅專項維修資金專戶。②住宅專項維修資金實行自主管理的，業(yè)主大會應(yīng)當在所屬街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的組織和指導(dǎo)下制定續(xù)交方案，并按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案，及時續(xù)交住宅專項維修資金。③未成立業(yè)主委員會的，由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會，制定續(xù)交方案。④業(yè)主拒不履行續(xù)交義務(wù)的，所屬街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會依約申請仲裁或依法向人民法院提起民事訴訟。

（三）使用。主要明確住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍，相關(guān)費用的分攤辦法，保值增值規(guī)定等。

1、費用分攤辦法。①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。②售后公有住宅之間，由相關(guān)業(yè)主和公有住宅售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。③售后公有住宅與商品住宅或者非住宅之間，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住宅應(yīng)分攤的費用，按本條第二項規(guī)定辦理。④涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積分攤。

2、申請使用主體。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門已印發(fā)住宅專項維修資金使用工作流程，在使用時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位提出使用方案，并組織實施。

3、資金保值增值。在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機構(gòu)可以按照國家有關(guān)規(guī)定，將維修資金用于協(xié)定存款、通知存款、定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。增值收益由維修資金管理機構(gòu)進行分配并計入業(yè)主分戶賬戶。

（四）監(jiān)督管理。主要規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋滅失后的住宅專項維修資金轉(zhuǎn)移和返還，建立專戶資金對賬、查詢制度，審計監(jiān)督和財政監(jiān)管制度，申請人失信行為的處理辦法等。

1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移；未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的，應(yīng)當按照規(guī)定補交。房屋滅失的，在辦理注銷登記時返還住宅專項維修資金。

2、專戶管理銀行定期向維修資金管理機構(gòu)及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單，并建立住宅專項維修資金查詢制度。住宅專項維修資金，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

3、申請人在申請使用住宅專項維修資金中提供虛假資料騙取資金的，責令改正，記入不良記錄并通過維修資金信息管理系統(tǒng)予以公布；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（五）附則。明確了住宅維修資金補建范圍，以及細則施行時間等。搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等房屋參照執(zhí)行。商品住宅（含搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房）、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應(yīng)當補建。實施細則自2021年1月5日起施行，有效期2年。

三、需說明的其他事項

《細則》出臺后，圍繞資金安全保值增值，規(guī)范交存、使用和管理，市直相關(guān)部門已啟動以下幾個方面的工作：

（一）公開招聘專戶銀行。公開招聘住宅專項維修資金專戶管理銀行，簽訂專戶管理協(xié)議，確保維修資金的安全和保值增值。

（二）建立健全管理制度。進一步規(guī)范、優(yōu)化住宅專項維修資金使用審批手續(xù)，明確突發(fā)情況的審批程序；建立住宅專項維修資金增值分配制度和公開制度，制定維修資金增值收益管理分配具體辦法，對原積累利息按照先活期分配到戶，再定期利息分配，分配完畢及時公開資金收支、增值收益、分配信息。

（三）完善信息化建設(shè)。完善住宅專項維修資金管理系統(tǒng)功能設(shè)置，全面啟用對接專戶銀行系統(tǒng)，完善存量資金分戶工作。建立微信平臺查詢與中心信息平臺的連接，實現(xiàn)信息公開，保障業(yè)主的知情權(quán)，建立網(wǎng)上全過程辦理辦結(jié)機制，加快住宅專項維修資金管理信息化建設(shè)。