為規(guī)范隨州市中心城區(qū)集體所有土地上建(構(gòu))筑物等地上附著物征收補(bǔ)償工作，保障被征收人的合法權(quán)益，推動(dòng)土地征收工作有序開展，隨州市人民政府重新公布了《隨州市中心城區(qū)集體所有土地上建(構(gòu))筑物等地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》)，現(xiàn)就《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》政策解讀如下:

一、《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》制定背景及依據(jù)

征地工作關(guān)乎經(jīng)濟(jì)建設(shè)和被征地農(nóng)民切身利益，調(diào)整附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是保障其原有生活水平不降低、兼顧長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的必然要求。為進(jìn)一步規(guī)范征收補(bǔ)償行為，確保征收工作公平、公正、公開，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國民法典》和《省人民政府關(guān)于重新公布全省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(鄂政發(fā)〔2023〕16號)等法律法規(guī)及政策要求，結(jié)合我市中心城區(qū)實(shí)際情況，經(jīng)過充分調(diào)研、征求意見、專家論證等程序，重新制定并公布《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。

二、《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》適用范圍

《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中心城區(qū)范圍是指:依據(jù)《隨州市國土空間總體規(guī)劃(2021—2035年)中心城區(qū)土地使用規(guī)劃圖》劃定中心城區(qū)范圍線，同時(shí)包含中心城區(qū)西側(cè)范圍線拓展至240國道曾都區(qū)境內(nèi)范圍、隨州高新區(qū)北部片區(qū)曾都區(qū)境內(nèi)范圍。

三、《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》核心內(nèi)容解讀

《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》由正文及4個(gè)附件組成，涵蓋房屋、房屋附屬設(shè)施、樹木花卉苗圃、其他附著物四大類征收補(bǔ)償內(nèi)容，明確了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求，核心內(nèi)容如下:

(一)房屋征收補(bǔ)償(附件1)

1、集體土地上合法住宅房屋選擇貨幣化安置補(bǔ)償:建筑面積300㎡以內(nèi)的部分，補(bǔ)償價(jià)格評估思路為:將類似地段新建商品住宅成交均價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，確定新建商品房基準(zhǔn)價(jià)格，并扣減上述商品住宅出讓樓面地價(jià)加權(quán)平均值，再針對區(qū)位、實(shí)物等因素進(jìn)行減價(jià)修正(修正幅度為-20%～-30%)，作為補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格。房屋建筑面積300㎡以上的部分按照建筑物重置成新價(jià)補(bǔ)償。符合獎(jiǎng)勵(lì)政策要求的可享受相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。“扣減上述商品住宅出讓樓面地價(jià)加權(quán)平均值”是由于集體土地價(jià)格在征地區(qū)片綜合地價(jià)中已包含，故只針對地上建筑物價(jià)格進(jìn)行額外補(bǔ)償，樓面地價(jià)需做扣減，這樣更符合土地市場實(shí)際情況。

2、擁有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋經(jīng)合法程序改為經(jīng)營用途的補(bǔ)償:以該住宅為注冊地址，擁有合法有效的經(jīng)營證照，按住宅房屋給予征收補(bǔ)償;對其實(shí)際用于經(jīng)營的部分，可根據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限、納稅及區(qū)位等實(shí)際情況，在同類住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加補(bǔ)償，增加的補(bǔ)償不得高于住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的30%(同步享受住宅補(bǔ)償?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策)。已依法取得營業(yè)執(zhí)照但其經(jīng)營活動(dòng)中斷、停止的，或未取得營業(yè)執(zhí)照的，不予增加補(bǔ)償。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償:對產(chǎn)權(quán)登記用途為非住宅，因土地征收造成停產(chǎn)停業(yè)的，給予的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償原則上不超過現(xiàn)狀經(jīng)營或生產(chǎn)性房屋(含分?jǐn)偼恋?補(bǔ)償價(jià)值的5%。上述標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)不足的，由征收雙方根據(jù)其土地征收前的納稅情況、經(jīng)營規(guī)模、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定。

4、房屋面積認(rèn)定:房屋補(bǔ)償安置面積以合法有效的不動(dòng)產(chǎn)登記證書或者建房批準(zhǔn)文件記載為準(zhǔn)。對因無權(quán)源材料或者權(quán)源材料不全沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，由曾都區(qū)人民政府、市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局依職責(zé)組織相關(guān)部門認(rèn)定。其中農(nóng)村村民住宅由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會(huì))按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定;其他建筑物由市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。對認(rèn)定為合法建筑的依據(jù)認(rèn)定結(jié)果予以補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑的不予補(bǔ)償。

5、住宅房屋補(bǔ)償重置成本價(jià):明確了框架、磚混(一等、二等)、磚木(一等、二等)五類住宅房屋的重置成本價(jià)及對應(yīng)結(jié)構(gòu)、建筑水電、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確了重置成本價(jià)內(nèi)涵、適用范圍及特殊情形處理方式。

(二)房屋附屬物設(shè)施征收補(bǔ)償(附件2)

對混凝土地坪、圍墻、門樓等70項(xiàng)附屬設(shè)施，逐一明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，部分項(xiàng)目可按實(shí)際情況調(diào)整補(bǔ)償。

(三)樹木、花卉苗圃等附著物征收補(bǔ)償(附件3)

按掛果樹、風(fēng)景樹、用材樹等類別分規(guī)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，明確竹林、苗圃補(bǔ)償要求，每畝最高補(bǔ)償不超過23000元，同時(shí)明確枯萎死亡樹木、發(fā)布征收土地預(yù)公告后突擊栽種樹木不予補(bǔ)償?shù)忍厥馇樾翁幚矸绞健?/p>

(四)其他附著物征收補(bǔ)償(附件4)

明確青苗、生產(chǎn)設(shè)施遷移、墳?zāi)谷惛街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)作物每畝補(bǔ)償3200元、藥材類每畝4000-5000元，生產(chǎn)設(shè)施按結(jié)構(gòu)及遷移屬性補(bǔ)償，有主墳每座5000元、水泥硬化墳每座7000元，雙穴加倍。

四、《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施相關(guān)要求

1、補(bǔ)償協(xié)商與評估。《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》附件列入或未列入的地上附著物和附屬設(shè)施，征收雙方達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由雙方認(rèn)可的、具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按國家相關(guān)規(guī)定評估確認(rèn)。

2、特殊項(xiàng)目例外。國務(wù)院和省政府批準(zhǔn)的水利、能源、交通等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，對建筑物補(bǔ)償另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

3、新舊標(biāo)準(zhǔn)銜接。本《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》施行前已發(fā)布土地征收公告的，按公告確定的補(bǔ)償方案執(zhí)行;《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》施行過程中，國家和省出臺新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

4、解釋與監(jiān)督。本《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》由隨州市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋和監(jiān)督實(shí)施，自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期三年。

附件:《隨州市中心城區(qū)集體所有土地上建(構(gòu))筑物等地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中心城區(qū)范圍示意圖

《隨州市中心城區(qū)集體所有土地上建(構(gòu))筑物等地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》

中心城區(qū)范圍示意圖